曾经，施教区对于盐城市区居民来说熟悉而又陌生。说熟悉，是因为家有学子，不得不予以关注；况且，近年来，在许多一线城市，“学区房”经常成为新闻炒作的热点，人们不会充耳不闻。说陌生，是因为市区名校的施教区极其狭小，施教区对于多数家庭来说虽有若无，多年来，学生上学已然择校成风。然而，这一状况在今年5月发生了改变。5月29日，市区中小学施教区调整方案在媒体上进行了公示，施教区一时成了市民热议的话题。施教区的调整不仅触动了万千学子家长的神经，也让市区房地产开发商“几家欢喜几家愁”，市区楼市正随着施教区的调整而进行调整。

    一、施教区调整后市区楼市反应

    按照公示的方案，盐城市实验小学、盐城树人外国语实验学校、盐城市景山小学、盐城市多元智能实验学校、盐城市初级中学、盐城市第一初级中学、盐城市景山中学、盐城市明达初级中学等民营机制的学校，从今年暑期开始改为公办学校。同时，部分学校加入了名校集团，城中和城南还将建设几所名校的分校区。方案还规定，学生一律就近入学，学校不得擅自招收施教区外学生。通过调整，几所市民公认名校的施教区明显扩大，只要施教区有住房的学生就能免费就读名校，而名校施教区外的家庭只能在指定施教区内学校就读。一石千浪，此次施教区的调整让原本渐趋冷寂的楼市一下子又活跃起来，有关学区房的炒作风生水起，学区房交易更是热潮涌动。

    在老城区，由于有盐城初级中学、景山中学、解放路小学等名校支撑，二手房市场十分活跃，很多陈旧的老房转而成了“香饽饽”，价格普遍飞涨。由于老城区新楼盘较少，有楼盘在售的开发商高价叫卖，底气十足。在盐渎板块，围绕盐城中学中校区和盐城实验小学的几个楼盘房价涨得令人目眩。以钱江方洲为例，近两年房价涨幅达50％，有卖方将该楼盘的二手房单价开到了7500元／平方米；汇景新城和月湖花城等楼盘也备受市场关注，目前的售价均已超过6000元／平方米，还大有节节攀升之势。在南城区，施教区调整后，教育资源也相当丰富，盐城中学南校区、盐城市第一小学等名校的入驻使该区域的房价扶摇直上。恒盛都市豪庭、领秀嘉园、华厦绿城、瑞尔国际等楼盘售价也均超过了5500元／平方米，该区域的中南世纪城和凤凰汇两个新盘虽未开盘，因为搭上了学区房的顺风车，房价预计会大大超过年初的预期。

    比较而言，这次施教区调整，给城东和城西的楼盘带来了不利影响。城东板块名校资源稀少，受关注程度有所降低；西环路以西的几个楼盘处境也很尴尬，虽然与盐渎板块仅一路之隔，但在市民心目中路西施教区与路东相比有着天壤之别。近期，城东和城西的区域楼盘的房价基本停涨。

    二、施教区调整对楼市后期影响分析

    盐城市区此次施教区调整与周边城市有所不同，最大区别在于：此次调整是自上世纪90年代初义务教育法实施以来，首次对市区施教区作大规模调整；盐城的主城区已由当年的10平方公里扩展到80平方公里，调整涉及的范围十分广泛。所以，此次施教区的调整对市区楼市的短期刺激效应十分明显。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。

    一是加速楼盘分化。 4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。这些被业界称为近年来最严厉的房地产调控措施一经实施，京沪等一线城市不断传来房子降价、抛售消息。从盐城情况来看，虽然目前房价没有松动的迹象，但在施教区调整方案出台之前，市场观望气氛也逐渐浓烈，住房销售量日渐下滑，有价无市的现象已经显现，很多业内人士预计，下半年或明年上半年部分品质或地段不太理想的楼盘可能会率先降价。施教区调整后，在名校施教区内的楼盘立即扬眉吐气，继续高调高价叫卖。非名校施教区内的楼盘则气短三分，开发商开始忧心忡忡。对于非施教区内的楼盘来说，还有一个不利的因素是，市区许多上半年准备开盘的项目受新政影响推迟了开盘，下半年将有大量新房上市，房源可能呈现迸发状态。随着宏观调控及施教区调整影响的深入，下半年，名校施教区外楼盘的销售形势十分堪忧。

    二是推动房价上涨。有人形象的比喻，“学区房”之于楼市，就好比黄金之于金融市场，是个“硬通货”。从许多一线城市情况来看，房地产市场潮起潮落，但学区房似乎总能游走于宏观调控之外，房价十分坚挺。当市场量缩价跌时，它依然热销，很少降价；当市场开始回暖时，它率先涨价，且涨幅居前。可以预见，在未来较长一段时期内，市区名校学区房房价的涨幅将会高于一般住宅，对市区整体房价上涨无疑具有强大的推动作用。

    三是刺激投资需求。名校资源的背后意味着一个庞大的购房群体，名校周边的楼盘配套比较齐全，即使在新城区，配套也将逐步完善，这使得名校学区房成了长线投资者的下单首选。有关机构调研表明，部分购房者购买学区房并非为了子女读书，而是纯粹为投资所用。还有部分购房者只是为了获取就读名校名额，并不真正入住，而是把房子另行出租，收取不菲的租金。

    四是吸纳外来人口。此次施教区调整之前，县（市）的学生要想来市区就读很不容易。以市一小和北盐中初中部为例，每学年开学初，就读市一小的名额非常紧张，县（市）的学生即使愿意缴纳高昂的择校费也难以得到名额，而县（市）的学生要想就读北盐中初中部，更要经历十分严格的选拔考试。按照新施教区划分方案，家长只要在名校施教区内购得住房，子女即可就读名校，对于家庭经济实力较好的县（市）学生来说，这等于是降低了就读名校的门槛。近期，笔者了解到，周边很多县（市）的学生家长都有到市区购买学区房的想法，他们希望能够把孩子送到市区来读小学或初中，让孩子从小就能够受到更好的基础教育。

    三、关于学区房的理性思考

    一是不必盲目信奉名校。古有“孟母三迁”，今人为子女择校亦无可厚非，但家长不必追求面子、盲目信奉所谓的名校。一方面读书关键要靠学生自己，学生在再好的学校如果不用功学习还是不会成才；另一方面，政府正在大力推进教育资源均衡化发展，市区不同区域间的教育资源特别是师资水平会逐渐平衡。

    二是慎重选择购房时机。施教区调整方案公示后，很多家有儿女的市民便开始抢购名校学区房，甚至有些单身青年也开始着急购房。其实，此时购房，未免有点操之过急。从市场情况来看，近期房源上市量很少，而下半年许多名校周边将有大量新房上市，到时选择余地可能更大；再者，等这一波高潮过后，学区楼盘也会有竞争，竞争的结果就是会有更多高性价比的房子出现。

    三是大力推进教育资源均衡。的确，与交纳赞助费择校相比，通过购买学区房择校是一种进步，体现出一定的合理性。但是，明里买房和暗里交择校费，在结果上没有多大的区别，择校变成择房仍然是一种变相的不公平。家里经济条件好些的孩子能通过择房进入名校，条件不好的孩子只能靠边站，这与推行教育公平仍然是相悖的。因此，只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，才能消除学区房的市场基础。

    四是房地产开发企业的良心和责任。名校施教区的房地产开发企业应该规范广告宣传，不应用过于高调和张扬的字眼刺激非名校施教区学生和家长的神经；同时，应注重楼盘的品质提升合理，制定房价，切实维护广大家长和消费者的利益。

    (作者:张维  曹为军)