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透视房产新政下的盐城市区房价
2008年下半年以来，受国际、国内大气候影响，盐城房地产市场也进入了一个调整阶段。为促进房地产市场健康发展，盐城市人民政府于2008年11月出台了《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的若干政策意见》，国务院办公厅和省委办公厅也于2008年l 2月相继出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《关于促进房地产市场健康发展的意见》。在这些新政的作用下，盐城市区的房地产市场出现了一些积极的变化，前期积压的购房需求逐步释放，特别是在2009年的3、4月份，市场回暖态势明显，商品住房成交量大幅攀升。在市场变化过程中，房价始终是一个敏感的因子，房价的涨跌尤其引人关注。那么，新政出台以来盐城市区房价究竟是涨了还是跌了?支撑房价的因素主要有哪些?市政府出台的购房补贴政策到期(2009年6月30日)后，房价走势又将如何?
一、受区典型项目价格状况
受区域位置影响，市区各板块房价差距较大。盐渎板块地接南北，毗邻学校，房价相对较高。如：钱江方洲、紫金花园、公园道1号等项目，均价都达4300元／平方米；汇景新城和文华名城的均价分别为4000元／平方米、3820元／平方米。老城区地处闹市，交通便利，房价也相对较高。如：清华名居的均价高达4500元／平方米，明悦景庭均价为4000元／平方米，华府景城起步价为3800元／平方米，和风雅居的均价为3800元／平方米。盐马路板块与西环路板块都靠近市中心，价位相近，如万方名城、水岸名都、金大洋花园、盛世华城的价位在3900元／平方米左右，月湖花城、新日月•翠洲嘉园、西城•逸品的价位在3600元／平方米左右。南城区虽然发展前景广阔，但目前房价低于老城区及盐渎板块，如：华厦绿城、恒盛•都市豪庭、中远世纪城、学林雅苑、金沃•城南印象、棕榈泉广场的均价通常在3600—3800元／平方米。浦东板块及北城区相对偏远，价位也普遍较低。如：伯乐达•加州东郡、金塔•新港明珠的均价为3100元／平方米，香榭星城均价为2200元／平方米左右。
以上均为相关楼盘在有关媒体上公示的价格，但在真正销售时，各楼盘优惠的措施不尽相同。从对各楼盘销售现场调研情况来看，城南板块优惠幅度较大，一般楼盘均有100—200元／平方米的优惠，以恒盛•都市豪庭与棕榈泉广场为例，优惠后两个楼盘最高售价均未超过4000元／平方米。此外，公园道1号、和风雅居等楼盘优惠幅度也较大。盛世华城、汇景新城、翠洲嘉园等楼盘则有较小幅度的优惠。而钱江方洲、清华名居、紫金花园等楼盘销售形势较好，房价一直坚挺。也有个别楼盘前期出台过一些优惠措施，看到市场形势好转，现在又取消了优惠。
总体来说，2008年来，房价不再“涨”声一片，在2008年11月市政府《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的若干政策意见》出台后，多数楼盘配合政府的购房补贴政策，借促销之名行降价之实。房价坚挺不降的只是少数楼盘，敢于逆势涨价的楼盘几乎没有。结合政府补贴及国家契税减免等因素，实质上，与2007年房价高峰期相比，一般楼盘都下降了3％左右，少部分楼盘下降幅度达到8％，极个别的尾盘下降幅度超过了10％。截至目前，盐城市区尚未出现房价大起大落的现象，即使在2008年底房企资金最为困难的时期，也未出现价格整体“跳水”的楼盘。
二、支撑房价的主要因素
在市场调整期，消费者普遍预期房价下跌，国务院建议开发企业“主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”，许多专家学者也指出房企“降价才是硬道理”，那么盐城市区楼市为何没有出现大幅降价的现象呢?笔者以为支撑房价的因素主要有以下几个方面：
一是购房需求潜力较大。一方面随着城市化进程的加快，市区新增人口的购房需求也会逐渐增加；另一方面，“80后”年轻置业群体结婚购房以及旧城改造中被拆迁人购房，带动了刚性需求；再一方面，“二套房贷”政策有所松动，激活了改善性需求。因此，即使是在经济环境和行业调整的大环境下，盐城市区住宅市场的刚性需求仍在，只要消费者的信心恢复，市场就会随之回暖。这在2008年12月至2009年4月市区的商品住房成交量上也得到了印证，其间，市区月均销售商品住房16．3万平方米，远远高于前几年同期数量。
二是政府扶持力度较大。由于房地产业对地方经济增长贡献额较大，各级政府都不愿看到开发商大幅降价的局面出现。2008年11月、12月，国家及省市相关房产新政密集出台，既鼓励市民购房，又鼓励开发企业拿地。
盐城市政府出台的“买多层住宅补贴1％、买小高层住宅补贴3％”的政策，在我市可谓史无前例。这些新政的出台，不仅直接给了购房者和开发企业很大的实惠，更重要的是给了市场以信心，让涉房各方看到了政府的明确态度，打消了很大一部分人对市场极度看空的想法。
三是房企降价阻力较大。首先，在售的房屋大多是在地价和建材价格高涨时建成的，降价势必严重影响房企的利润；其次，“买涨不买跌”是市场的普遍心态，消费者对房价底线没有准确的预期，降价策略往往不能有效起到刺激交易的目的，反而加重观望的氛围，同时还有可能影响开发商的自身品牌以及其它项目；再次，降价幅度过大，前期购房者(特别是降价前几个月的购房者)会因为所购房屋的贬值而闹退房或要求补差价，严重的可能造成前期所购房屋资不抵债，引发房贷断供潮。因此开发商一般不会明目张胆地降价。
三、关于房价走势的分析
主要原因有：
1.从宏观经济形势来看，3月份以来，全球各主要经济体的形势愈加严峻，层出不穷的利空经济数据表明金融危机和经济衰退并未有见底迹象，且未来经济前景仍然较为黯淡。金融危机已进入第二阶段，即实体经济恶化与信用紧缩加深的恶性循环阶段。因为未来不排除危机有进一步升级的可能，所以避险情绪将继续主导市场走势。在我国，随着“保增长”措施效果的逐步显现，我国工业增加值急剧下跌势头得到遏制，但由于世界市场收缩，需求减少，我国出口贸易大幅下滑，短期内工业增速将继续低位徘徊，宏观经济也仍将面临较大压力。在此背景下，房价上涨的可能性不大。
2．从市场供求关系来看，截至2009年4月，盐城市区商品住房累计可售量达到140万平方米，按照月销售量16万平方米计算，消化掉这批商品住房尚需8个多月。虽然2009年以来商品住房上市量与同期相比降幅较大，但前4个月的月均上市量依然达到13万平方米。况且，从2007年11月份以来市场积蓄的刚性需求，部分已经在购房补贴政策结束前集中释放，在补贴政策结束后，市场的需求不会急剧拉升。因此，在短期内，供大于求的现象不会改变，房价上涨的可能性不大。
3．从重置成本角度来看，全世界以及中国的钢材、水泥等大宗商品的价格已经有了大幅度下跌，而且目前还看不到迅速回升的可能，包括土地的拍卖价格也实际上在趋于下降，由于各种要素的重置成本下降，不支持产品价格的上升，房价上涨的可能性不大。
4．从资产价格的角度来看，由于房价是由房子本身和衡量房子值多少钱的货币决定的，而货币本身是不稳定的，但目前在资产价格意义上货币包括全世界的货币，相对于股市、货币市场或者是债券等所有投资品来说都已经大幅度升值了。眼下的中国楼市相对于全世界的楼市、相对于中国的A股市场仍然是一个相对的高位，投资品相对的比价关系不支持投资性需求大规模进入这个领域，在资产价格比价关系上并不支持房价上涨。今周刊
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