0

　　7月23日，银监会发言人对媒体表示，始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例，这令甚嚣尘上的二套房贷政策将收紧说法有了强有力的官方佐证。而实际上，由于上半年新增房贷的快速上涨，银行的风险也在不断加大，例如，2009年６月末，北京二手房贷款余额525.4亿元，同比增长139.6%。因此，无论从宏观政策大方向上，还是银行控制房贷风险意愿的角度出发，二手房贷政策收紧是必然之举。那么，面对收紧的二套房贷政策，相关置业者该如何应对呢？

　　二套房贷收紧：

　　为发烧的楼市降降温

　　近日,杭州、北京和大连等地的银监局分别重申,二套房贷首付比例不得低于40%,并且不能享受贷款利率优惠。另据了解,各地银监局已开始排查辖内机构房贷业务,二套房贷政策从紧的风声四起。有关专家认为,当前严格二套房贷首付四成、取消优惠的政策,从金融的政策层面下手,可以起到既减少楼市泡沫、又保证银行信贷安全的双重效果。

　　中国农业银行的报告显示,今年3至5月份,全国新增居民户贷款达到5918亿元,超过2005年以来任意3个月之和。如此巨量的住房按揭贷款,与各家银行的二套房贷执行度太过宽松不无关系。

　　南开大学经济学博士刘玉录说：“全国楼市在进入二季度后复苏迅猛,其需求动力主要表现为信贷资金推动作用明显,大量信贷资金流入楼市使交易量和成交价格上升。”目前市场对通货膨胀的预期明显增强,同时判断中国经济开始趋稳回暖,所以有一些资金转向投资房地产市场。此时,二套房贷的放开助长了投资性需求的入市,对第二季度的楼市繁荣起到了一定作用。只有适当收紧房地产市场货币政策才能控制资金流入,遏制房价疯涨,挤压楼市泡沫。”

　　专家认为，政策从紧指向的是信贷安全,中央的本意不是抑制楼市。而价格涨跌主要看市场上的供求关系。二套房贷收紧政策影响的主要是高端房产,对一些价格适中、以刚性需求为目标客户的楼盘项目影响不大。从整体上看,房价不会因政策从紧出现大涨或者大跌。 

　　“赎一贷二” 

　　选择组合贷款

　　据相关统计资料分析，目前二手房市场贷款的比例约为65%左右；而在贷款者当中，剔除首次购房的消费者，用贷款购买第二套房的消费者占到了65%的贷款者中的2—3成左右。对于有可能受到第二套房贷政策波及的消费者来说，进行第二次置业，有效地应急调整主要推荐以下三种方法： 

　　推荐方法一：

　　“赎一贷二” 

　　部分银行对于“二套房”的认定标准是：当前有房贷仍未还清，购买第二套房时将执行第二套房贷政策。针对这一具体情况，置业者可以采取“赎一贷二”的方法，即筹款将第一套房解押，再进行第二套房的贷款申请，这样就可参照第一套房贷款政策来执行。只是这种方法仅限于第二套房贷款额度大于或远远大于第一套房的贷款余额，并且操作周期较长，第一套房解押再抵押过程也较为繁琐，因此这种方法制肘颇多，不能够广泛适用。 

　　推荐方法二：

　　选择组合贷款

　　对于商业贷款购买第一套房，公积金贷款购买第二套房的情况，第二套房贷一律按照公积金贷款相关政策执行，而当前公积金贷款政策并未有区别对待，基本都是低息低首付的政策。而自2009年4月下旬，公积金管理中心出台了《关于开办二手房个人住房组合贷款业务有关问题的通知》，对于第二套房往往贷款额相对较大的难题，也得到了有效解决。因此，尽管组合贷款的周期相对较长，但基于长远成本的权衡，二套房置业者也不妨考虑组合贷款。

　　推荐方法三：

　　争取优质客户名额 

　　个别银行尤其是一些中小银行，对于自己的优质客户或者重点客户，在第二套房政策上相对宽松得多。例如，有的银行对白金卡客户就可适度放松要求，而成为白金卡客户相对于当前普遍较大的贷款额，要容易得多。因此，第二套房贷置业者在贷款前打听清楚各银行具体的相关政策，再对症下药，也许可以曲线减少成本负担。   

　　最后，第二套房贷政策再次紧缩，无疑对于当前过热的房产市场是一个信号，在有效的抑制了一部分二套房置业者的同时，对于心理预期严重过高的房产持有者也起到了一定的警示作用；不过，对于迫切需要购买第二套房的刚性需求者而言，还应尽量把握优惠条件，减少置业成本。